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上半年长三角最为抢手,窗口期表现尤为亮眼

来源:

丁祖昱评楼市

作者:

- 2020-07-09

摘要 2020年已过半,对于房地产市场来说,今年上半年无疑是土拍市场波动最大、形势最复杂的一段时间。受疫情影响,上半年房企拿地节奏先抑后扬,进入二季度后,投资热度明显上升,销售50强房企单月平均投资额度较一季度大涨144%,百强房企拿地销售比也从一季度的0.28回升至0.37,在投资回暖之下,有的房企错过了窗口期,有的房企则抓住了机会,收益颇丰。

2020年已过半,对于房地产市场来说,今年上半年无疑是土拍市场波动最大、形势最复杂的一段时间。受疫情影响,上半年房企拿地节奏先抑后扬,进入二季度后,投资热度明显上升,销售50强房企单月平均投资额度较一季度大涨144%,百强房企拿地销售比也从一季度的0.28回升至0.37,在投资回暖之下,有的房企错过了窗口期,有的房企则抓住了机会,收益颇丰。

 

  从投资区域分布来看,长三角区域一直以来都是市场热点,再叠加今年重点城市土拍政策的调整、供地及时、市场回暖较快,吸引了诸多企业投资,成交建面占比较2019年提升3个百分点。在这其中,金地集团表现尤为抢眼,克而瑞监测数据显示,2020年上半年,金地集团新增货值904.7亿元,新增土地价值374.5亿元,其中华东区域约占40%。

 

 01

  上半年长三角率先回暖

 

  自3月份以来,各城市土地供应逐步恢复正常,尤其是进入4月,土地市场热度明显上升,其中,长三角区域土地市场热度最为凸显,区域内高溢价地块频出。

 

  房企方面,尽管一季度投资和销售受疫情影响,但二季度以来房企拿地积极性明显提升、纳储需求出现反弹,2020年上半年销售百强房企拿地销售比为0.37,较去年全年微涨0.03,长三角区域由于市场回暖显著、土地供应恢复快,不少城市在土地市场表现突出。从百强房企拿地面积分布情况来看,在中西部、长三角、珠三角、环渤海四大区域中,仅长三角区域的同比、环比涨幅皆为正数。

 

  02

  金地连下多幅优质地块

 

  从4-6月企业参拍重点地块的次数和竞拍轮数来看,二季度金地集团的土拍活跃度最高。从整体集团层面上看,金地拿地遍布全国各大区域;从高热度地块拿地幅数来看,金地在长三角区域斩获颇丰。

 

  根据克而瑞市场监测数据,仅2020年上半年期间,金地华东已从公开市场获取10幅地块,其中6月集中爆发,连续竞得位于上海与南京的7幅优质地块:

 

  6月9日金地以25.2亿元总价一举包揽了当天出让的南京市江北新区4幅地块,包括2幅宅地与2幅教育用地。6月11日,上海青浦区西虹桥联涞路北侧09-15地块公布竞买结果,最终由金地以总价29.02亿元拿下该地块;6月16日,金地以总价24.73亿元竞得上海马陆戬浜社区16-06地块;6月19日,金地以总价40.24亿元竞得上海嘉定新城菊园社区JDC1-0402单元05-02地块。

 

  在疫情期间,部分城市纷纷转变供地策略,优先供应条件较好的土地,以刺激企业拿地积极性,稳定土地市场。然而从成交情况来看,在3、4月份土拍恢复的初期,不少企业并未意识到长三角的这波看涨行情,错失了不少优质地块。

 

  以上海为例,已严格执行多年的土拍规则曾迫使一部分房企战略性地放弃了上海的土拍市场,从而缺乏对上海行情的持续性的有效监控,面对日前的这一波行情调整,“回马枪”相当措手不及;同时,自今年4月11日上海调整出让规则(放松竞拍名额、取消自持、缩短资金冻结期、起拍价要求提高等)后,房企的开发难度明显降低,开发自由度也变得更加的宽松。这倒逼企业调动自身能力、马力全开地重新审视地块价值;而更多的入围者也意味着更多实力房企可能有机会进入同一地块的竞拍,这在一定程度上也推动了房企的拿地积极性。

 

  由上海最近落锤的几幅地块综合分析可知,“金地三连”之后,6月底7月初的土拍市场热度急剧上升,土地市场溢价率出现上涨,例如7月2日拍出的虹口区嘉兴路地块,就经历了2个半小时共187轮的激烈争夺,溢价率到达了28.4%,成交楼板价突破8.1万元/㎡。

 

  考虑到今年的信贷政策维持在一个相对宽松的水平,重点城市的优质地块也在持续供应,我们判断,当前土拍市场的热度短期内仍将延续。优质地块的竞争态势依然猛烈,特别是上海等重点城市,将迎来一场争夺白热战。下半年房企的土拍步伐固然有稍稍放缓的可能,但我们认为华东市场今年仍是销售的“大年”,三季度土地市场依然能维持较高的热度。

 

  随着疫情的进一步缓解,各城市也将逐渐恢复原本的土地出让节奏,整体土地市场也终将回归常态。在中央一贯“房住不炒”的大基调之下,土地市场热度或将在四季度后逐步走低,同时优质地块入市占比也将有所回落,有条件的房企可抓住最后机会。

 

  03

  华东区域带动上半年金地整体业绩

 

  在土拍市场异常活跃的同时,金地上半年的销售业绩情况也较为优异,2020年上半年全年销售金额1016亿元,其中5、6月份业绩表现最为突出。

 

  究其缘由,主要是因为金地在整个市场销售窗口期,在上海、南京等热门城市均有若干项目集中推盘,从而带来了明显的销售业绩。金地华东7月初的内部文件显示,2020年上半年,区域实现了200亿销售+200亿回款的“双喜临门”,其中南京单一城市公司销售额即已突破了100亿元。

 

  从城市选择、产品力、营销力等多方面综合来看,在今年上半年受疫情影响较大,市场不确定性较高的大环境下,金地无论是投资还是推盘节奏,都较为契合今年市场的复苏趋势,尤其是踩准在了土拍节点上,目前已有多幅优质地块收入囊中。

 

  事实上,金地之所以能够准确踩准今年上半年、尤其是二季度长三角的土拍热点,与其华东区域对辖区范围内城市的全覆盖跟踪策略有很大关系。据金地华东投资负责人透露,其研究的颗粒度可以做到诸如海安、如东等县级市。截止时间2020年上半年,金地华东区域已实现辖内34个城市的全覆盖跟踪。

 

  04

  全覆盖布局,风控与经营挂钩

 

  据金地华东投资负责人透露,金地华东对所覆盖城市的每一个地块机会,都会进行密切跟踪,确保没有机会遗漏,投资平台每年可以沉淀出超过1200块土地的投资和开盘数据。针对其中600幅地块,会进行土拍模拟和经营模拟;而针对其中真正参拍的300余幅地块,将进行更深度的全方位监测评估。

 

  同时,金地注重中台分析能力的打造,在评价过程中引入 “三年战略体系”,即以ROIC(资本回报率)为核心指标,以城市经营能力为变动项,对所投资项目进行长期、动态的跟踪、监测、评估、纠偏,确保投资和经营的有效联动和高水平运行。

 

  在6月中旬“中城联盟”的系列房企领军者直播中,金地集团董事长凌克特别强调了信息化和科技创新对房企生产力的推动作用。凌克表示,目前的中国房地产公司,能做到精准的信息化就很好,还没有一家地产公司能做到智能化决策。

 

  而金地集团正在华东,尝试落地智能化投资监测分析平台。金地华东的全周期可视化土地投资系统G-Cube,是一个集数据采集、管理、分析、沉淀的平台,数据来源包括外部和内部,外部数据可以通过wind、cric等专业系统实现一键导入,比如宏观数据、板块量价、竞品成交数据等,内部数据通过后台录入后可实现多层次深度分析。目前G-Cube已完成一期开发,上线成为金地投资的“战略武器”。

 

  房企投资成功的关键在于“不拿错地”。只有保证不拿错一块地,才能有连续踩上节点的实力。

 

  05

  导入多元化资源,推进城市化进程

 

  事实上,在地产企业关注多元化的十余年间,多元化成为了其实现业绩突围的主要渠道。对诸多房企而言,多元化业务不再是一个集团内的小版块,很多已经形成了单独上市的公司甚至与地产主体公司并列。

 

  金地也不例外。金地在教育、大健康、科创园、智造园、产业小镇等多元化领域已经较为成熟。从2019年至2023年,金地计划5年内开办6所国际学校、11所K-12学校、160所社区教育学院、49所多功能幼儿园和托幼所。

 

  今年6月,金地南京未来学校开放招生,这所英国排名第一文法学校的中国首家分校,由金地教育于2018年配合江北新区G04地块的出让同时引入,占地86亩。合作的英国皇家文法学校(吉尔福德)在全英250多所文法类学校中排名第一,近十年来,平均每年牛剑升学率高达30%,在英国享有盛誉。

 

  丰富的教育资源到今日愈发助力了金地在投资战场上开疆拓土,上文提到的金地“包场”的江北4幅地块中就有两幅教育用地。我们推测,这也是金地继G04地块之后又一次以教育为抓手实现的资源嫁接。不仅仅是金地,截至目前,TOP20房企大部分已经涉足教育地产,主要是以引进学校,合作办学的方式布局。虽然大多数的房企都采用合作办学的方式,但是也还是有一部分的房企采用自己办学的模式打造学区房,金地便是典型。

 

  从长远来看,如果学区房概念一直存在甚至被强化,那未来地产+教育的运作模式,尤其是部分对教育资源特别重视的城市,无疑将会成为越来越多的房企的战略方向之一。

 

  全国范围内金地也在全面布局。2019年12月3日金地与青岛西海岸新区签署战略协议计划完成500亿元投资,针对性地导入体育、教育、康养、医疗等产业资源。2020年1月9日金地与沈阳政府全面加强战略合作,涉9个产城项目总投资额达298亿元,将投资范围从传统地产行业扩大到了智能制造、文化旅游、高端科创等诸多领域。

 

  7月3日,金地与奇瑞控股集团签署了战略合作协议,双方将利用各自优势,在产城开发、智能制造、人工智能等方面展开全方位的深度合作。

 

  事实上,金地作为2006年之后,最具代表性的“招保万金”四大龙头地产股之一,一直都处于各大房企前列,然而从近些年的销售业绩来看,金地与万科、保利之间的差距被逐渐拉开,整体排名曾一度下滑到第16位。

 

  2019年,随着世茂重回TOP10的阵营,部分房企也重新开启了对先头部队的追赶,成立三十多年的金地也不例外,今年5-6月份,金地重新迎来其高光时刻,受上海、南京等热门城市集中推盘影响,销售同比环比涨幅明显。

 

  金地今年上半年积极拿地,重仓长三角,从某种程度上讲,不失为一种对长三角区域的看好,及对整体业绩规模增长的期待。

 

  但值得注意的是,房地产市场最好的发展红利期已经过去了,未来整体市场规模天花板明显,随着总体增量滞涨,各大房企间的分化也在不断加速,资源越来越向头部房企集中,在现在这样的环境下,若想追赶先头部队需要更好的战略眼光和准备,并需要走准每一步。

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