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一季度,百城宅地市场表现如何?

来源:

易居研究院

作者:

- 2020-04-07

摘要  今年一季度百城地价同比上涨一成,相比前两月地价涨幅曲线总体收窄。从原因上看,3月份土地交易市场总体较弱,客观上限制了地价的涨幅,也说明相关房企拿地更加理性。

百城地价:

 

  今年一季度百城地价同比上涨一成,相比前两月地价涨幅曲线总体收窄。从原因上看,3月份土地交易市场总体较弱,客观上限制了地价的涨幅,也说明相关房企拿地更加理性。

 

  市场预测:

 

  4月份部分城市地价或有上升,但总体上是局部的市场表现。从4月份的土地市场预测看,预计有部分城市土地交易会升温,地价会有上升的可能。尤其是资金状况不错的房企,会更加关注核心城市,高价竞拍土地依然是有可能的。

 

  ▍百城土地市场

 

  成交量:一季度下跌两成

 

  1-3月份,全国100个城市居住用地成交面积为9240万平方米,同比减少23%。

 

  观察年初累计居住用地成交面积同比增速曲线,今年前3个月均位于负增长区间,说明地市在降温。近期全国个别城市确实出现了抢地的现象,但只能理解为局部市场的表现。

 

  从全国百城数据看,各大城市房屋销售市场虽有回暖,但依然弱于去年同期水平,各城市的去库存压力依然较大。

 

  受此影响,相关房企的拿地心态会略偏保守,这使得年初累计居住用地成交面积同比增速曲线短期内难以走出负增长区间。

 

  成交价格:价格涨幅曲线有所下行

 

  1-3月份,全国100个城市居住用地价格为5702元/平方米,同比上涨12%。

 

  由于2月份土地交易规模不大,地价数据有异动,容易受地块结构的干扰。而3月份地价数据的加入,使得今年一季度地价走势更加清晰。

 

  虽然目前全国部分城市出现了抢地的现象,也出现了很多高溢价的土地,但从全国百城的数据看,地价数据是明显降温了。

 

  ▍城市分类

 

  一线城市:地价明显上涨

 

  1-3月份,4个一线城市居住用地成交面积为714万平方米,同比减少18%。

 

  从一线城市的土地市场表现看,前两月的表现较好,这和北京、上海等城市积极供应土地有关。但是3月份相对比较弱,进而影响了一季度的土地交易行情。当然,一线城市的基本面总体不错,后续土地市场依然有回暖的可能。

 

  1-3月份,4个一线城市居住用地成交价格为20021元/平方米,同比上涨59%。

 

  从此类居住用地的价格情况看,出现明显上涨,这和地块的结构有很大关系。同时撇去具体地块的影响,至少也说明一线城市地价相对热。近期一线城市土地交易环境相对宽松,比如北京部分居住用地取消了限价的要求,客观上会带动地价的上涨。

 

  二线城市:价趋稳,和去年总体持平

 

  1-3月份,32个二线城市居住用地成交面积为4687万平方米,同比减少31%。

 

  总体上看,二线城市在1-2月份断崖式下跌的情况下,3月份数据有所改善,也扭转了年初累计居住用地成交面积同比增速曲线的走势。3月份部分重点城市的土地交易总体不错,有效缓解了二线城市地市降温的压力。

 

  1-3月份,32个二线城市居住用地价格为5534元/平方米,同比上涨1.2%。

 

  总体上看,当前二线城市的地价和去年水平相当,相对处于平稳的状态。不过也需要看到,二线城市依然是房企积极拿地的重要区域。后续若是房屋销售市场回暖,那么此类城市地价也依然容易抬升。

 

  三四线城市:要防范后续降温的风险

 

  1-3月份,64个三四线城市居住用地成交面积为3839万平方米,同比减少13%。

 

  1-2月份三四线城市土地交易市场表现为正增长,但属于数据异动。而3月份的数据才真正显露出地市降温的信号。实际上如果三四线城市房屋交易市场不能很好地回暖,土地市场也会面临继续降温的风险。

 

  1-3月份,64个三四线城市居住用地价格为3243元/平方米,同比上涨5.8%。观察三四线城市的地价,总体上处于小涨状态。不过对比1-2月份数据,涨幅已经收窄。后续如果土地交易市场难以回暖,那么地价上涨也会面临阻力。

 

  ▍结论与趋势

 

  从1-3月份全国百城居住用地的价格数据看,涨幅在收窄,进一步说明随着土地交易市场的降温,地价走势也面临各类压力。

 

  当然不同城市之间有不同的表现。部分经济基本面较好、开复工工作较为顺利的城市,近期地价也略有升温。这实际上和房企的避险情绪有关,各家房企会更加专注核心城市的拿地,进而容易导致地价的上涨。

 

  当前地价的走势受到土地成交、房企资金面等影响。从土地成交看,地市还难言大反弹,客观上会限制地价的上涨幅度。而从房企资金面看,部分房企若是有比较充裕的购地资金,那么对于个别城市依然会有高价拍地的动作,客观上也会带动相关城市地价的上涨。

 

  本报告定义,居住用地包括住宅用地和服务设施用地。其中住宅用地包括住宅建筑用地及其附属道路、停车场、小游园等用地,而服务设施用地包括居住小区及小区级以下的幼托、文化、体育、商业、卫生服务、养老助残、公用设施用地,不包括中小学用地。在数据采集中,我们将纯住宅用地和混合住宅用地等纳入其中,包括了租赁住宅用地和涉及住宅的综合用地,但不包括纯商业办公用地。本报告中居住用地交易面积是指建筑面积而非占地面积。

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