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2017年前三季度合肥土地市场供应张弛有度

来源:

土拍网

作者:

陈晨 2017-10-12

摘要 从推出的地块来看,合肥市国土局主推两大板块。2017年1月——9月,滨湖板块成交11宗地,成交面积约94.26万㎡,占总成交面积的20.37%;新站板块成交11宗地,成交面积107.61万㎡,占总成交面积的33.33%;而前几年均未推地的经开区在1——9月份推出了3宗地,其中一宗居住用地(人才公寓),一宗为科研用地,另一宗为商业用地,成交面积小计4.54万㎡,占总成交面积的5.56%。

一、2017年前三季度合肥市经营性建设用地成交数据分析

1、合肥市市区前三季度土地市场,同比缓慢增长
 
 
2017年前三季度合肥市区土地市场供应张弛有度:第一季度供地约268.56万㎡,第二季度供地约23.05万㎡,第三季度供地约77.28万㎡;一季度推地势头“过猛”,第二、三季度推地节奏逐渐放缓。根据土拍网大数据统计,2017年前三季度合肥市区经营性建设用地共成交53宗,出让总面积368.98万㎡,出让总金额469.62亿元。成交面积同比缓慢增长。
 
 
 
2017年前三季度合肥市区共成交经营性建设用地同比上涨19.78%;成交金额同比下降20.23%。
2017年前三季度土地出让面积增长速度高于去年前三季度,其出让面积有所增长,但出让金额却有所下降,原因是由于第二、三季度合肥市推出非居住用地较多,合肥市政府旨在加快周边相关配套建设。
2、区域分析——经开区开始发力,滨湖、新站各有千秋 
 
 
 
从推出的地块来看,合肥市国土局主推两大板块。2017年1月——9月,滨湖板块成交11宗地,成交面积约94.26万㎡,占总成交面积的20.37%;新站板块成交11宗地,成交面积107.61万㎡,占总成交面积的33.33%;而前几年均未推地的经开区在1——9月份推出了3宗地,其中一宗居住用地(人才公寓),一宗为科研用地,另一宗为商业用地,成交面积小计4.54万㎡,占总成交面积的5.56%。
8月,合肥九区三县仅4宗居住地块出让,相较于之前的狂轰滥炸式推地,近两月的合肥,显然放缓了推地节奏。就目前的合肥市场来说,多个高价盘未加推,限购政策限制了投资客,九区三县的项目销量明显下降,库存量猛增,这虽然从一定程度上缓解了购房者对于房屋的需求,但是推地计划仍在继续。
3、用地性质分析——非居住类用地成交量可圈可点
 
 
2017年前3季度合肥市市区纯住宅用地成交24宗,占地面积175.37万㎡,成交金额321.04亿元;商住混合用地成交7宗,占地面积61.10万㎡,成交金额111.47亿元;其他类用地成交22宗,占地面积132.51万㎡,成交金额37.11亿元。
 
 
合肥市在2017年前三季度当中,居住用地逐渐减少,而其他类用地不断增加,根据合肥市年初制定的供地目标来看,我站预计合肥市第四季度供地不断加码。
 
二、2017年前3季度合肥市市区土地市场综述
1、经开区“涅槃重生”,政府加强监管
由于经开区两年未推地,为了防止出现高价地块,合肥市出台了经开区的限价政策。
 
 
虽然目前的经开区配套设施落后,但是城市的发展并非一蹴而就的。目前的经开区虽为房荒地荒区域,但配套设施的建设也在逐步进行中,在2017年大规模地块入市后,围绕南艳湖板块将建成一个新的居住区域,经开区的发展可期,未来潜力很大。 
2、昔日高价地,现如今还好么?
 
 
面对调控政策,高价地项目后续如何经营?房企应以何种姿态应对楼市调整?昔日靠拼抢回来的“高价地”,现如今是否真的从“香饽饽”变成“烫手的山芋”呢?有些房企并不这么认为,例如融创就曾公开表示,好的产品和服务无论在什么样的市场环境下,都会获得青睐;融侨集团也称:机遇与挑战并存,越是调控越是拿项目最好的时机,任何时候都要看到挑战与问题,也要看到投资机会。究竟昔日的“高价地”未来如何,让我们拭目以待。
3、“租售同权”,合肥成试点城市
2017年7月20日,住房城乡建设部房城乡建设部会同国家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会等八部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,要求在人口净流入的大中城市,加快发展住房租赁市场。选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。
为此,合肥市房地产管理局结合上述《通知》印发了《关于合肥市住房租赁试点工作实施方案的通知》:要求2017年底前,组建市区(开发区)两级国有房屋租赁公司,全面启动住房租赁交易服务政府监管平台建设,完善市区两级租赁服务管理机构,出台加快培育和发展住房租赁市场实施意见和配套政策,住房租赁本案率逐步提高;到2020年,基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系;基本形成保基本、促公平、多层级、可持续的住房租赁保障制度体系。
 
三、总结与展望    
1、加快非居住用地供应,完善周边住宅环境
“城市里改善性需求生生不息,人们对好房子的追求会经历一个相当长的过程。” 在控制好投资和投机需求的前提下,房地产业发展空间的决定性因素是实际需求。当前,我国住房消费正从“有房住”向“住好房”转变,未来的有效需求将取决于更完善的住房配套、更优质的公共服务、更绿色健康的品质和环境。合肥市住宅环境未来还有很大的提升空间,这就更应加强对住宅项目周边的公共及环境配套设施的改善。
2、引导非住宅地产调整规划,盘活非住宅市场
与其他城市相比,当前合肥房地产市场存量并不大,但结构仍需要调整,商业地产、写字楼出现相对过剩,去库存压力较大,已建的卖不掉,已批的不敢建。现在国家规定,允许房地产企业将规划作适当调整,政府可通过适当引导调整的方向,帮助商办地产加速去化,除了商改住,还可以与公共服务设施结合起来,比如为医疗养老等公共服务提供场所。
3、适当改造合肥老城区,多增加纯居住用地
要从合肥实际出发,努力做好居住用地供应工作,并在供应的规模、布局、结构、时序等多方面做好统筹安排,精准调整土地利用总体规划,合理布局项目,新增建设用地。其次,也要保证热点区域供应链不减少,例如合肥市老城区,要增加集中连片区域供应量。最后,多增加纯居住用地比例,减少无目的的商住用地,以免造成商业、办公库存量积压,导致难以去化的“尴尬”局面,更要大力支持人才公寓建设。
4、第四季度市场变化或平平,调控政策不会放松
2017年市场第四季度市场变化不会太大,房地产市场整体还是向好的一面发展,处于健康平稳的发展中。2017年是楼市调控年,而且还在逐渐收紧中。最近,信贷政策也开始收紧了,对一些购房者会带来较大影响,开发商的融资压力也会变大。楼市调控政策持续收紧,会导致房企对房价的预期难以提升;买房人观望情绪也会增长,但不会影响整体楼市发展趋势。