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2019年常州市区房地产市场分析报告

作者:

土拍网 2020-01-20

随着时间轴进入2020年,2019年迅速成为“过去式”,回望全年常州市区土地市场,整体供应、成交紧锣密鼓。三月随着全国楼市“小阳春”悄然回暖,4、5月集中成交,上半年几乎完成全年供应计划;下半年有条不紊,纶巾羽扇,稳步进入下一年的供地节奏。

 

土地篇

 

根据土拍大数据显示,2019年,常州市区(不含金坛、溧阳)共成交经营性建设用地51宗,成交面积299.56万㎡,成交金额463.27亿元。其中涉宅用地共成交37宗(不含常林A地块),成交总面积265万㎡,总金额448.3亿元,宅地平均楼面单价7353元/㎡。


  同比分析——土地总出让金478亿元,同比增长8%

 

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自2017年6月常州市区重启土拍以来,近三年的土地成交面积整体呈现倒“V”型走势,2018年成交面积最高,达368万㎡,2019年略有降低,为347万㎡;从成交金额来看,近三年则呈现一直递增的趋势,2017年土地总揽金246亿元,2019年土地总成交金额为478亿元,为2017年的1.9倍,同比增长8%。从2018-2019年土地总出让面积和金额趋势来看,量跌价升,常州土地价值悄然回归。


  用地性质分析——商住用地为成交主力,成交金额占比达64%

 

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  2019年常州市区成交的经营性建设用地中纯住宅用地面积为96.1万㎡,占比32%,成交金额150.67亿元,占比33%;商住混合用地成交面积为168.9万㎡,占比56%,成交金额297.6亿元,占比64%;商服用地成交面积34.5万㎡,占比12%,成交金额为14.98亿元,占比仅有3%。整体来看,商住用地的成交面积和成交金额都占据了绝对的优势,成为当前常州市区土地市场真正的揽金强者。


  月度成交分析——上半年“窗口期”,5月成交达峰值

 

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  纵观今年整体的挂牌和成交月度走势,土地出让“流量”高峰期集中在上半年,其中4月挂牌121.54万㎡、5月成交112.84万㎡,均为去年同期6倍有余。5月涉宅用地总揽金202.53亿元,达到全年峰值水平。5月之后,“流量”迅速下跌,6-12月共成交101.54万㎡,揽金148.03亿元,仅占全年总额的33%。值得关注的,在7-11月均鲜有出让的情况下,12月挂牌面积达19.7万㎡,地块将于2020年1月竞拍,足见抢滩下一年的布局。


  区域分析——武进拿“双料冠军”,新北区地价最高

 

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  从今年的区域成交来看,武进区全年成交15宗涉宅地块,成交面积112.2万㎡,成交总金额169.06亿元,占比分别为42.3%和37.7%,一举拿下今年常州土地市场的“双料冠军”,成为今年的供应主力。此外,钟楼区和天宁区几乎持平,成交面积和金额均不分上下。


  从地价和楼面单价来看,新北区成交面积54.95万㎡,成交金额105.95亿元,平均地价1286万元/亩独占鳌头;钟楼区成交面积48.73万㎡,总金额86.58亿元,平均楼面单价8440元/㎡,以主城区的绝对优势遥遥领先。


  单价分析——新增5宗万元地,各区楼面单价均破万

 

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  2019年,常州共诞生了5宗“万元地”,分别是新城怀德路时代超市地块、中海东风二三地块、嘉宏龙湖原山南侧地块、龙湖建东学校地块以及路劲淹城南侧2号地块,至此,常州“万元地”扩容至11宗。
“万元地”的诞生往往伴随着区域楼面单价天花板的不断筑高。随着常州今年上半年土地行情的回暖,各个区域的楼面单价纪录均被刷新。目前,钟楼区最高楼面单价为新城怀德路时代超市地块15665元/㎡、天宁区最高楼面单价为中海东风二三地块10571元/㎡、新北区最高楼面单价为嘉宏龙湖原山南侧地块13579元/㎡、武进区最高楼面单价为路劲城南侧2号地块12922元/㎡,各区楼面单价最高纪录均破万,常州地价水平再上新台阶。


  房企分析——26家房企拿地,5家房企首进常州

 

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  据统计,今年共有嘉宏、碧桂园、旭辉、美的、弘阳等26家房企在常州成功竞得宅地:碧桂园、嘉宏各收获3宗宅地,旭辉、新城、万科、美的、弘阳、光明、大发等7家房企各拿2宗宅地,黑牡丹、保利、宝龙、中海、三盛、融信、龙湖、蓝光、锦艺、金科、金地、华盛、华润、港龙、常州滨湖、路劲、中梁等17家房企各自竞得1宗宅地。值得关注的是,蓝光、融信、大发、三盛、锦艺今年通过土拍顺利进驻常州,开启龙城土地市场的探索。


  土拍研究院点评


  市场信心恢复,2019年度供地计划提前超额完成


  根据常州自然资源局上半年公布的《常州市2019年度保障性住房和经营性国有建设用地供应计划》:2019年度保障性住房和经营性用地计划供应总量为6000亩,其中保障性住房用地计划供应2500亩,经营性用地计划供应3500亩,市区不超过3000亩。实际上,常州今年的经营性用地供应计划截止五月份已完成近九成。据统计,2019年常州市区经营性用地成交面积299.56万㎡,折合4491亩,完成率将近150%,可以说是超额、提前完成供应计划。


  相比较2018年有10宗地块流拍或终止挂牌,今年仅有1宗地块遭遇流拍(轩文路东侧、新桥大街以北地块终止挂交易后重新挂牌并顺利成交),成交完成率将近100%。从成交节点来看,相比较去年成交集中在4、5、9、10月份,今年成交主要集中在5月份左右,这主要有以下两个方面原因。一方面,2018年下半年房地产市场下行趋势明显,进入2019年上半年,楼市显著回暖,“小阳春”态势在全国大部分城市蔓延,常州在这一波土地行情中抓住供地机遇,4月份进入供地高峰期,5月土地成交揽金达到峰值。


  另一方面,自2017年重启土拍以来,常州供地节奏一直较为谨慎,尤其是经历了一个较长时间的“空窗期”,土地储备已几乎消耗殆尽。再加上经过半年的调整、去化,常州房地产市场已经达到一个非常健康的水准,库存明显降低,供需较为紧张,多个板块急需新房的补充;此外,对房企而言,抓住市场机遇,拿地补仓和进驻抢滩势在必行,上半年常州土地市场的热度也是预期之内。


  楼面单价显著上涨,高溢价地块集中于上半年


  自2017年常州土地市场开闸以来,成交楼面均价一直呈现稳步上涨的趋势,今年,钟楼、天宁、新北、武进楼面单价均破万,市区楼面单价纪录再次刷新,同时也伴随着区域各版块楼面单价纪录的不断更迭。值得关注的是,今年成交的“万元地”、以及高溢价地块大部分都于上半年成交。5宗“万元地”仅有1宗在6月成交,其余都于4、5月份成交;12宗溢价率超50%的地块也有11宗出现在上半年。整体而言,上半年多场土拍呈现火热的“拉锯战”场面,“高溢价率”拿地成常态,最高溢价率达108%,可以说是常州土地市场的高光时刻。


  进入下半年,一方面,常州土地供应基本进入尾声阶段,供应量决定成交量,供应规模的下降自然导致成交规模的相对“低迷”和后劲不足;另一方面,下半年以来,全国各地调控声不断,在“房住不炒”以及“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的大环境下,房企融资环境相对紧张,加上下半年本身就处于资金回笼的战略阶段,房企拿地规模下降,也不可避免地导致地块溢价率相对较低,底价成交成常态。横向来看,在周边各城多宗宅地遭遇无人问津的前提下,常州下半年几宗宅地都能顺利成交也算是对地块和区域发展的认可。


  多个房企深耕方向明确,“圈板块”意图明显


  从今年房企的拿地金额和数量来看,碧桂园以32.2万㎡的面积和51.25亿元的金额成了名副其实的“赢家”,美的、万科、保利、路劲、龙湖等均在TOP10以内,而且目前在常州均有项目,可以看出,龙头房企深耕态度十分明确。


  从房企拿地区域来看,“圈板块”意图越来越明显。今年,常州本土实力房企嘉宏竞得了3宗宅地,其中有2宗位于乡镇板块,开发了奔牛嘉宏MOOCSTAR星光城和嘉宏·九里晴川,去年,嘉宏先后落子邹区镇和孟河镇,开发了邹区嘉宏星光城和孟河嘉宏moocstar星光城,加上今年开发的奔牛嘉宏MOOCSTAR星光城,可以看出,嘉宏对乡镇板块不胜关注,目前,三个以商业综合体为卖点的项目都已入市,抢占了乡镇大量的购买力。


  此外,碧桂园今年开发的碧玥和鸣和翡丽都会都位于新北区的新龙商务区,而在此板块,还有碧桂园金科光明府和碧桂园壹号天禧项目,新龙商务区已然成为碧桂园的“大本营”。光明去年落子新闸板块,开发光明城投荷樾府,今年再拿荷园周边1号地块和荷园3#地块,围绕荷园形成“根据地”,深耕意图也十分明显。


  2020年土地市场展望:“保质”、“维稳”或成关键词


  近日,常州市人民政府发布了《关于加强我市新建成品住房建设管理通知》,强调了规范成品住房建设程序管理、加强成品住房装饰装修设计管理、实行“交付标准样板房”制度等七个大方面,提升成品住房的品质。这一方面说明为了大幅度减少建筑垃圾和环境污染,提升城市环境质量,以及避免投资所造成的住宅空置、促进房地产市场平稳发展,未来住宅产品结构将不断优化,成品住宅或将有替代毛坯房的趋势。另一方面,这也说明了随着高价地的渐入市、改善置业渐成主流,居民对住宅品质的要求也将越来越高,对于开发商而言,唯有注重产品质量本身才是在高价地扎堆时代的突破之道。


  此外,在当前“房住不炒”、“三稳”的前提下,常州房地产市场经历了三年的断供期以及前两年的调整期,目前房地产市场整体健康。从今年的土拍情况也能看出,目前常州市场对新房的需求量较大,市场自身调控能力较强。按照当前的土地市场情况,2020年常州市区或会适量增加供应、适度调整供应结构,同时也将优化部分调控方式,推进中长期住房制度改革政策构建,建立适应常州土地市场的长效机制。

 

  楼市篇

  2019年,常州房地产在经过三年的消化期和一年半的调整期后,走势良好。回顾全年市场情况,在“房住不炒”的主基调下,限售政策未放松、人才新政扩大内需、公积金新政保障刚需、成品房新政管控住房质量,常州市区房地产市场在平稳的走势下保持活力。


  2019年,常州市区商品房供应面积为635.69万㎡,成交面积为555.95万㎡,成交金额862亿元,成交均价达15505元/㎡。其中,商品住宅供应面积为544.79万㎡,供应套数42607套,成交面积为487.87万㎡,成交套数达37809套,成交金额792亿元,成交均价为16233元/㎡。


  月度分析——上半年供>求,下半年供<求

 

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  纵观2019全年度常州市区商品住宅的供求走势,不难看出,1月份基本供求持平,2-7月供应面积明显小于成交面积,从8月开始,供应面积开始大于成交面积,并且差距逐渐拉大,12月份差额达54万㎡。数据显示,2019年全年总成交面积与总供应面积间差额并不大,仅有56.92万㎡,说明全年整体供求较为健康,商品房市场去化良好。


  从成交均价来看,2019年1月,常州市区商品住宅成交均价为14592元/㎡,2019年11月,成交均价已达19423元/㎡,上涨近5000元/㎡,12月略有下降,均价为16831元/㎡。整体成交均价曲折上升,11月达峰值。


  区域分析——武进区成交面积和金额领跑全城,天宁区单价最高

 

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  从商品住宅的成交区域来看,2019年度,武进区成交面积193.32万㎡,成交金额276亿元,均遥遥领先其他各区;由于新房项目较少,钟楼区2019年度商品住宅成交面积仅75万㎡,成交金额131亿元居四区之末。从成交均价来看,天宁区成交均价19454元/㎡独占鳌头,武进区虽为成交大户,但整体均价并不高,为14296元/㎡。


  库存分析——去化周期“V”型回升,仍保持健康水平

 

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  截止2019年12月底,常州市区商品住宅库存总量为458.9万㎡,其中7月为最低水平,库存总量仅有343.6万㎡,此后逐月上升,至12月达到最高值,整体呈现“波浪式”周期。从去化周期来看,2019年全年都保持在6-12个月的水平。其中,7月份去化周期仅有6.2个月,说明彼时商品住宅周转速度较快,房地产市场十分健康且充满活力。7月之后,大批量商品住宅入市,楼市再次充盈,库存量和去化周期显著上升,仍在可控范围内。

 

  面积分析——120-160㎡为成交主力,三房、四房成刚需

 

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  从商品住宅成交套数来看,2019年度80-100㎡共成交6707套、100-120㎡共成交13787套、120-140㎡共成交14680套、140-460㎡共成交8215套,以上面积段占据了总成交套数的88%,其中又以120-160㎡占比最大。


  从商品住宅的供求比来看,100-160㎡不仅成交积占据大半壁江山,供求方面也很均衡,供求比约为1。这基本可以看出,改善产品逐渐占据本轮市场,调控与市场的相互作用凸显。

 

  土拍观察

 

  土拍地块集中入市,供求状态渐饱和


  从2019年常州市区的土拍情况来看,上半年集中完成供应和出让,截止5月份,全年供应计划已完成8成左右。下半年,地块陆续入市,目前,2019年出让的37宗宅地大部分均已入市,甚至有部分项目即将清盘,年底楼市基本迎来饱和状态,项目集中于2019年下半年以及2020年上半年消化,这也是市场周期的正常体现。目前,2020年房地产市场通道已经正式开启,武进、新北、天宁的重点地块均已流出,1月15即将迎来2020年的首拍,下一轮供地“窗口期”或将在农历春节之后到来,前景较为可观。


  人口、需求变化,三、四房渐成刚需品


  近年来,随着“全面二孩”政策的实施、90后逐渐成为购房主力军以及消费观念不断升级,人口、需求层次均逐渐发生了变化。原本作为刚需的二房将难以容纳二孩家庭以及追求舒适一族的需求,市场上的二房比重或将逐年下降,三、四房成为当前市场“适者生存”的刚需品。


  纵观2019年成交住宅的产品结构,可以看出,整体购房主力需求已由传统的二房向曾经作为改善需求的三、四房转变,100-160㎡产品占据了当前市场相当大的比重,更受购房者的亲睐和欢迎,逐渐成为新的“刚需”。


  2020年展望:扩大内需、因城施策


2019年,全国房地产市场调控再次收紧,“房住不炒”、“不将房地产作为短期刺激经济的手段”以及“三稳”成了全国楼市的主信号。2019年常州房地产市场整体平稳,政策方面有户籍准入管理、公积金政策以及成品房的建设管理。横向来看,人才落户政策的放松将会在一定程度上扩大市场内需,间接对楼市产生影响;成品房的建设管理新政则会极大程度保障住房质量,进而稳定居民对成品住房的预期,促进楼市健康发展。可以预见的是,继续落实因城施策的长效调控机制、“稳定”依然是下一阶段房地产调控政策主基调。