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2019年上半年常州市区房地产分析报告

作者:

土拍网 2019-08-01

随着时间轴进入7月份,2019正式迈入下半年。站在常州的主城区,回望上半年的土地市场,可谓“风生水起”、“如火如荼”!
根据土拍大数据显示,2019年上半年常州主城区共计挂牌推出34宗涉宅经营性建设用地(不含安置用地),出让总面积247.96万m2,折合3719亩。其中,已成交28宗宅地,占地面积200.63万㎡,折合3009亩,成交金额357亿元,平均楼面价8135元/㎡,较去年同期上涨5%。
 
一、土地市场分析
 
“空窗期”后迎来大爆发,4、5月供地成交攀新高

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相比较2018年下半年的流拍连连,2019年上半年的供地节奏可谓“紧锣密鼓”而又“有条不紊”。农历春节之后,全国各地出现了“小阳春”景象,常州土地市场行情也是从3月份正式开启。4、5月份挂牌和成交面积各1863亩,是去年同期的6倍有余。值得一提的是,常州主城区5月份的土地出让金额碾轧上海、苏州、无锡等城市周边城市,仅次于杭州、重庆、宁波,位居全国第四。
另外,对比常州市区2019年度经营性国有建设用地供应计划,常州市区今年的供地计划几近完成,下半年的供应仅够维持土地市场的活力。自2017年恢复土拍之后,今年上半年常州的土地市场行情几乎达到“巅峰状态”,这一方面是由于此前较长时间的土地“空窗”期,常州主城区的土地储备已几乎消耗殆尽;另一方面也是由于常州城建的利好、人口基数的扩大、项目去化的良好,多数房企对常州已恢复了信心。
 
11宗宅地溢价率50%以上,房企“抢夺战”成常态


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纵观上半年的土拍行情, 28宗涉宅地块中有11宗溢价率在50%以上,有2宗地块溢价率甚至达到80%以上,多场土拍呈现火热的“拉锯战”场面,“高溢价率”拿地成常态。
尤其是4月18日的土拍,共4宗地块,吸引了30余家房企报名,最终,历经300多分钟,在265轮竞价后,新城、中海、大发瓜分4宗地,总成交金额56.1亿元,平均溢价率64%。其中,新城8.42亿竞得怀德路时代超市地块,楼面单价15665元/㎡创常州主城区楼面单价新高,溢价率86%;中海23.3亿竞得东风二三地块,楼面单价10571元/㎡刷新天宁区楼面单价纪录,溢价率54%。
另外,还有一宗不得不提的新北区奔牛镇兴奔路以东、南观路以南地块,该地块总占地面积不到69亩,总建面11.5万方,成交总价3亿元,溢价率达到108%。

武进区成供地大户,成交总价“水涨船高”

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根据土拍大数据显示,武进区(含经开区)2019年上半年共成交10宗涉宅地块,占地面积85万㎡,占常州主城区成交土地面积的42%,总揽金139亿元,楼面单价7677元/㎡,同比上涨63%。
值得一提的是6月19日成交的武进区淹城南2号地块,在6月整体土拍行情趋于稳定的大前提下,该地块依然在两个多小时的“拉锯战”后拍出12922元/㎡的楼面单价,创下了武进区楼面单价新高。至此,武进区土地市场成交总价、单价“水涨船高”。
 
新纪录频出,各区域最高楼面价均“破万”


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2019年以来,常州市钟楼、天宁、新北、武进四大主城区楼面单价均已过万,都刷新了区域的最高楼面单价纪录,意义非常。截至目前,常州主城区共诞生了11宗“万元地”,其中钟楼区1宗,天宁区4宗,新北区4宗,武进区2宗。整体上,天宁、新北二分天下。
2018年5月23日,旭辉以10229元/㎡的楼面单价打响了天宁区土拍史上“万元地”的第一枪。目前,旭辉铂悦天宁已入市,项目在售带装修小高层,均价约25000元/㎡;2019年4月18日,新城以15665元/㎡的楼面单价竞得怀德路原时代超市地块,一鸣惊人,刷新了此前常州的最高楼面单价纪录,而且项目规划不到两个月便已出炉,现案名已公布为怀德誉隽,实力“王者”。
 
二、房地产市场分析

库存量、去化周期曲线走低,常州房地产市场整体健康活跃


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2018年,常州市持续开展市场调控,稳定房价与市场预期,房地产市场总体保持了平稳健康的良好发展态势,主城区整体去化周期保持在6—12个月。数据显示,今年以来,常州主城区房地产市场去化周期整体在7—9个月非常健康的范围。图表显示,除了2月份的库存原因,整体去化周期基本处于一直下降的趋势,到6月份,常州主城区整体去化周期为7个月。

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从区县的库存与去化来看,2019年上半年天宁、新北、钟楼三个区的库存相当,去化周期却差异明显,天宁、新北的去化周期在4个月左右,钟楼区在9个月左右。值得一提的是,武进区库存占比达常州主城区库存量的41%,但是去化周期仅约5个月,房地产市场发展势头良好。

供需缺口33万方,武进成刚需“香饽饽”


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根据数据显示,2019年上半年常州主城区商品住宅整体呈现供不应求的局面,供需求口为66万方,尤其是武进区,供求缺口达33万方,其次为天宁区和新北区。从成交均价来看,武进区仅13668元/㎡,尚处于常州主城区的价值“洼地”之中,供求的不平衡、区域价值的日趋提升、价格的优势,都给武进区带来了前所未有的机遇,这也恰好给刚需购房族创造了合适的“香饽饽”。

成交量持续走高,常州房价再上新台阶


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土地市场的活跃往往伴随着房地产市场的紧俏。数据显示,2019年以来,常州主城区商品房住宅供求量在4月份达至“巅峰”后下降明显,与此同时,成交量依然保持高位。截至2019年6月,常州主城区商品住宅成交均价为14721元/㎡,同比去年6月上涨18.3%,且依旧保持稳步增长的态势。

成交面积新北武进二分天下,100-140㎡占主力市场

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从上半年商品住宅成交面积排行榜来看,新北、武进二分天下。武进区星河国际成交804套,成交面积11万㎡独占鳌头,成交均价15445元/㎡较高于常州主城区的平均水平;新北区碧桂园·壹号天禧成交8.6万㎡紧随其后,共700套,成交均价约16070元/㎡。从榜单看,TOP5均为品牌开发商,品质人居越来越成为大众的追求。

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2019年上半年,常州主城区房地产市场整体呈现供不应求的局面。数据显示,80-160㎡供求缺口最大,达67.3万㎡,平均供求比都在0.7左右。此外,除了240-260㎡的面积段供求比为1.38,其他面积段均小于1,供求关系较为紧张。随着上半年大量新鲜地块的入市,常州房地产市场新鲜“血液”或将更浓厚,供求关系或将得到一定的缓和。
 
三、土拍研究院点评

土地升温明显 ,开发商重塑信心,加预期拿地显著
地价决定房价,从今年上半年全国的土地市场来看,多个城市高楼面单价、高溢价率已成常态,常州也不例外。进入2019年以来,常州市房地产市场运行平稳,相比较2018年先后出现10次流拍,今年上半年的土拍都可用“火热”来形容。
根据土拍大数据显示,今年上半年成交的棕榈路南侧、玉龙南路西侧地块;龙湖原山南侧地块;礼嘉镇百兴路地块;创智湾南地块;青洋路东侧、曙明路北侧地块;龙城大道南侧、曙兴路西侧地块均曾于去年遭遇流拍,而今年再次挂牌却几经“争抢”,最终都以高溢价率,甚至刷新板块楼面单价纪录成交。从频频流拍到围剿争抢、从底价成交到最高108%的溢价率,一方面说明房企强化了常州主城区拿地的预期,另一方面也恰恰能看出优质地块的价值在恰当的市场行情下更能被深度挖掘!

融信、蓝光、大发首进常州,外来房企阵容再扩
纵观常州主城区的房地产市场,基本可以分为以新城、嘉宏、黑牡丹等为代表的常州本土开发商以及以中海、龙湖、碧桂园、美的等为代表的品牌开发商。
今年上半年,蓝光3.47亿元竞得武进区华通路南侧、常和路西侧地块;融信13.9亿元竞得钟楼区茶花路东侧、玉兰路南侧地块;大发8.74亿元竞得天宁区季子路北侧、迎宾路西侧地块以及武进区礼嘉镇礼百路东侧、百兴路南侧、礼毛路以西地块。至此,蓝光、融信、大发成功进驻常州土地市场,常州主城区外来房企阵容再扩。
除了新房企的入驻,老房企对于常州也是“虎视眈眈”。纵观上半年的土拍市场,龙湖、宝龙、保利、金地顺利结束了在主城区“空仓”的局面,强势回归;新城、旭辉、嘉宏、碧桂园、美的、金科等也在大力储备,以图深耕。

乡镇板块崛起,成市场“新宠” 
近年来,随着乡镇基础设施的大力推进以及交通路网的不断完善,再加上城区“拿地难”、“拿地贵”的现状,尚处于蓝海市场的乡镇地块对房企而言反而是更好的机会。
例如,创造了108%溢价率的奔牛镇兴奔路以东、南观路以南地块,总出让面积4.58万㎡;武进区礼嘉镇礼百路东侧、百兴路南侧、礼毛路以西地块最终56.6%的溢价率成交,总出让面积2.76万方。乡镇地块无竞品、去化快,这样的较小体量的地块能为房企更好地实现“快开发、快开盘、快去化、快回款”的快速周转的发展模式,乡镇地块逐渐成为市场“新宠”。

高地价催生高房价,品质改善住宅依然是出路。
如今在长三角,常州异军突起,渐进准二线城市,土地溢价也不断抬升,高价地涌现,众多开发商不得不拿出真功夫,用品牌与产品做出新的竞争力。
从市场的反应来看,随着商品住宅向改善性发展,品质房源依然是2019年的“珍品”。目前常州主城区已上市和有规划出炉的高价地中,大部分都规划为高端产品,第一宗“万元地”旭辉·铂悦天宁更是以匠心之作成为品质人居的标杆;此外,今年上半年拍出的“万元地”中建东学院地块、龙湖原山南侧地块、淹城南2号地块等都极大概率定位为高端改善住宅。

 “稳“字当头,下半年常州土地市场平稳运行
2019年,在“房住不炒”以及“稳地价,稳房价,稳预期”的调控主基调下,随着上半年出让土地的接连入市,2019年下半年常州房地产市场将维持在稳定健康的状态。进入6月以后,常州的土地市场量跌价升涨幅趋缓,土地市场升温趋势暂缓。一方面,6月主城区仅成交3宗地块,结束了此前连续三个月“爆发式”的土地供应,成交规模随之回落;同时,6月成交的3宗地块最高的溢价率均仅有31.8%,市场热度趋缓固然有周边城市楼市调控的影响以及整体金融市场环境的因素,但整体溢价率回落也能看出前3个月的土地市场“高热”得到了一定的抑制。
另一方面,今年以来,新城、碧桂园、嘉宏、龙湖、蓝光、旭辉、美的、路劲等多家品牌房企在常州主城区均有落子,对于大部分房企而言,上半年的补仓和储备得到了满足,下半年将调整投资节奏,房地产市场将进入平稳发展阶段。